Анализ наиболее эффективного использования.


      Одним из принципов оценки имущества является его наиболее эффективное использование. Рассмотрим подробнее этот принцип.
      В Национальном стандарте №1 под наиболее эффективным использованием подразумевается принцип, который лежит в основе зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования.
      Под наиболее эффективным использованием подразумевается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом, под наиболее эффективным использованием подразумевается наиболее возможное использование имущества, что является физически возможным, юридически разрешимым и экономически целесообразным, в результате которого стоимость объекта оценки будет максимальной в сравнении с стоимостью, которая может быть определена на основании анализа других возможных вариантов его использования.
      Наиболее эффективное использование определяет логику применения всех общеопределенных подходов и методов оценки, определяет ожидаемые доходы (доходный подход) и технические характеристики функциональных аналогов (затратный подход) или рыночных аналогов (сравнительный подход).
      Альтернативные варианты использования объекта рассматриваются с точки зрения возможности и целесообразности альтернативного использования объекта в сравнении с поточным использованием.
      Когда определяется рыночная стоимость объекта недвижимого имущества анализируется его наиболее эффективное использование земельного участка вместе с улучшениями, что на нем размещены.

      При наиболее эффективном использовании необходимыми условиями являются:
  • юридическая разрешимость;
  • физическая возможность;
  • экономическая целесообразность;
  • максимальная продуктивность.
      Юридическая разрешимость.
      При юридической разрешимости рассматриваются те способы использования, которые не перечат действенным в данном месте законодательным, урядовым, муниципальным (местным) законодательным актам.
      Должны быть проанализированы строительные нормативы, требования нормативов с охраны памятников, экономические нормативы.
      Характер использования может быть ограничен долгострочным договором аренды, что может перечить наиболее эффективному использованию.

      Физическая возможность.
      Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать размер и форму земельного участка, его транспортную доступность, имоверность и частоту возникновения стихийного бедствия (повинь, обвал, тайфун, ураган, землетрус).
      Размер и форма участка могут не соответствовать оптимальному использованию объекта. Например, участок может быть маленьким для строительства промышленного объекта, хотя при существующем зонировании это и есть наилучшим использованием.
      Топографические и географические особенности также могут наложить истотные ограничения на использование.
      Доступность транспортных и наличие коммунальных удобств может выявится решительным фактором при выборе варианта использования. Например, невозможность подключения к магистральному канализационному коллектору может выключить вариант наиболее эффективного использования.
      Все изменения физических характеристик, что позволяют развивать вариант наиболее эффективного использования, должны быть проанализированы с точки зрения возвращения капитала, что инвестируется для смены физических характеристик.

      Экономическая целесообразность.
      После расмотра физически возможного и юридически разрешимого следует анализ экономической целесообразности.
      Критерием экономической целесообразности является позитивное возвращение капитала, что инвестируется, тоесть возвращение равное или больше затрат на компенсацию, затрат на содержание, финансовых обязательств и возвращение самого капитала. В большей мере экономическая целесообразность зависит от соответствия спроса и предложений и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовый доход, операционные затраты, страты т.п.
      Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять необходимые нормы возвращения.

      Максимальная продуктивность.
      ?з всех экономически целесообразных вариантов рассматривается тот, который будет приносить максимальний чистый доход или максимальную поточную стоимость.
 
      При определении наиболее эффективного использования нужно исходить из правового статуса, месторасположения, наличия инженерного оборудования и технического состояния объекта оценки.

: 15.07.2007 : Натали